Großzügiges Architektenhaus in Bestlage: 7 Zimmer, Doppelgarage und weitläufiger Garten

Objektnummer	M_A8PL
Status	Aktiv
Betreuer	17
Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Miete
Objektart	Haus
Objekttyp	Einfamilienhaus
PLZ	82166
Ort	Gräfelfing
Bundesland	Bayern
Land	Deutschland
Wohnfläche	223 m²
Nutzfläche	127 m²
Grundstücksgröße	1.250 m²
Anzahl Zimmer	7
Anzahl Schlafzimmer	4
Anzahl Badezimmer	4
Fläche	222,61
Befeuerung	Öl
Heizungsart	Zentralheizung (Öl)
Stellplatzart	Stellplatz im Freien, Doppelgarage
Kaltmiete	3.460 €
Nebenkosten	260 €
Warmmiete	3.940 €
Heizkosten	220 €
Währung	€
Kaution	3 Netto-Monatsmieten
Provisionsfrei	Ja

Objektnummer	M_A8PL	Status	Aktiv
Betreuer	17	Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Miete	Objektart	Haus
Objekttyp	Einfamilienhaus	PLZ	82166
Ort	Gräfelfing	Bundesland	Bayern
Land	Deutschland	Wohnfläche	223 m²
Nutzfläche	127 m²	Grundstücksgröße	1.250 m²
Anzahl Zimmer	7	Anzahl Schlafzimmer	4
Anzahl Badezimmer	4	Fläche	222,61
Befeuerung	Öl	Heizungsart	Zentralheizung (Öl)
Stellplatzart	Stellplatz im Freien, Doppelgarage	Kaltmiete	3.460 €
Nebenkosten	260 €	Warmmiete	3.940 €
Heizkosten	220 €	Währung	€
Kaution	3 Netto-Monatsmieten	Provisionsfrei	Ja

Objektbeschreibung: Dieses freistehende Architekten- / Einfamilienhaus in ruhiger, verkehrsberuhigter Lage von Gräfelfing vereint großzügiges Wohnen, repräsentatives Ambiente und flexible Nutzungsmöglichkeiten – ideal für Familien sowie Selbstständige, die Wohnen und Arbeiten unter einem Dach verbinden möchten.

Bei der Planung wurde besonderer Wert auf die harmonische Verbindung von Natur und Architektur gelegt. Großzügige Fensterflächen im Erdgeschoss öffnen das Haus zum weitläufigen Garten hin und schaffen fließende Übergänge zwischen Innen- und Außenraum. Gleichzeitig sorgen sie für eine helle, freundliche Atmosphäre mit viel natürlichem Tageslicht.

Auch im Eingangsbereich spielt Licht eine zentrale Rolle: Tageslicht gelangt vom Windfang über eine großzügige Glasbausteinwand in den Flur des Erdgeschosses. Dieses architektonische Gestaltungselement bringt nicht nur zusätzliche Helligkeit ins Innere, sondern verleiht dem Haus zugleich einen modernen, zeitgemäßen Charakter.

Auf ca. 222,61 m² Wohnfläche sowie zusätzlichen ca. 127 m² Nutzfläche (Balkon, Souterrain-, Kellerräume und Doppelgarage) bietet das Haus ein außergewöhnliches Raumangebot, nicht nur für die Familie sondern auch beispielsweise für ein Au-Pair.

Der am Ende des Flures befindliche Bereich bietet ein Gästezimmer/Au-Pair mir eignem Bad und WC und ist somit von den Privaträumen der Familie eigenständig.

Das rund 1.250 m² große, dreiseitig um das Haus verlaufende Grundstück ist nicht einsehbar und schafft ein hohes Maß an Privatsphäre.

Herzstück des Hauses ist das beeindruckende, rund 47 m² große Wohnzimmer mit großzügigen Fensterflächen und Blickachsen in den liebevoll angelegten Garten mit zentralem Wasserspiel. Die großen, zum Garten geöffneten Fensterflächen im Erdgeschoss sorgen für viel Tageslicht und ein offenes Wohngefühl.

Der Garten „erweitert“ die Wohnfläche nach draußen und bietet mit überdachtem Freisitz, Pergola und weitläufigen Grünflächen viel Raum für entspannte Stunden im Frühjahr und Sommer.

Private Rückzugsräume im Obergeschoss:

Im Obergeschiss befindet sich der private Rückzugsbereich mit mehreren Schlafzimmern, teilweise mit Ankleiden, sowie stilvollen Badezimmern.

Das Haus verfügt über vier Badezimmer sowie ein separates Gäste-WC – ein großer Vorteil für Familien oder bei kombinierter Wohn- und Büronutzung.
Ideal für Selbstständige & Homeoffice.

Nutzungsmöglichkeiten des Souterrain:

Im Souterrain befindet sich ein großzügiger Raum mit fast 30 m², eine Nutzung als Büro ist möglich. Dank separatem, seitlichem Zugang zum Gebäude eignet sich dieser Bereich hervorragend für:
- Freiberufler oder Selbstständige mit Kundenverkehr
- Praxis- oder Beratungsräume
- Atelier oder Kreativstudio
oder als Hobbyraum oder Indoor-Spielbereich für Kinder und die ganze Familie.

Ein zusätzliches Badezimmer im Untergeschoss ergänzt diesen Bereich funktional.

Energieausweis
Art: Verbrauchsausweis
Gültig bis: 23.11.2035
Endenergieverbrauch: 348.90 kWh/(m²*a)
Baujahr lt. Energieausweis: 2008
Wesentlicher Energieträger: Öl
Klasse: H

Lage: Die direkte Umgebung des Wohnhauses ist geprägt von Villen, sehr gepflegten Einfamilien- und Doppelhäusern. Gräfelfing – einer der begehrtesten Wohnlagen im Würmtal/ "Gartenstadt Gäfelfing". Hier verbindet sich naturnahes, ruhiges Wohnen mit einer hervorragenden Anbindung an die Münchner Innenstadt.

Zwei Tennisclubs/Tennisplätze sind in wenigen Minuten schnell mit den Fahrrad erreicht, ein Reitverein ist ebenso ansässig. Erwähnenswert ist ebenso der Gräfelfinger Literaturverein mit einem vielseitigem Veranstaltungsprogramm.

Nur wenige Schritte vom Haus entfernt beginnen Spazier- und Radwege sowie herrliche Wiesenflächen und Waldgebiete – ideal für Joggingrunden am Morgen, entspannte Abendspaziergänge oder aktive Wochenenden mit der Familie. Sportvereine, Tennisanlagen und weitere Freizeitangebote befinden sich ebenfalls im direkten Umfeld.

Gleichzeitig erreichen Sie die lebendige Bahnhofstraße – die zentrale Einkaufsmeile Gräfelfings – bequem zu Fuß. Hier finden Sie alles für den täglichen Bedarf: Supermärkte, Bäckereien, Feinkostgeschäfte, Cafés, Restaurants, Ärzte und Banken.

Der S-Bahnhof Gräfelfing (S6) ist fußläufig erreichbar und bringt Sie in rund 30 Minuten direkt zum Münchner Hauptbahnhof – ideal für Pendler oder Selbstständige mit Terminen in der Stadt. Auch die A96 (München–Lindau) ist in wenigen Minuten erreichbar. Zudem bestehen Busverbindungen (u. a. X920, 267, 268, 258) mit Anschluss an die U-Bahn-Linien U3 und U6.

Ein Standort, der Ruhe, Natur und Privatsphäre bietet – ohne auf die Nähe zur Stadt zu verzichten.

Ausstattung: Ein ideales Zuhause für Familien mit Platzbedarf – und für Selbstständige, die Wohnen und Arbeiten verbinden möchten.

Erdgeschoss:
- Windfang/Treppenhaus
- Flur
- Küche mit Speisekammer
- Esszimmer
- Wohnzimmer
- Gästezimmer
- Gäste WC
- Gästebad

- Garten und Vorgarten
- Vorfahrt und Doppelgarage
- Terrasse
- Pergola
- Überdachter Freisitz

Obergeschoss:
- 4 Zimmer
- Ankleide
- Flur
- 2 Bäder
- Balkon

Souterrain/Keller:
- 3 Kelleräume
- Weinlager
- Flur
- Büro/Atelier, zusätzlich Zugang über Außentreppe
- Badezimmer
- Heizungsraum
- Tankraum

Ausstattung im Überblick:
- freistehendes Einfamilienhaus
- 7 Zimmer
- ca. 222,61 m² Wohnfläche
- ca. 127 m² zusätzliche Nutzfläche
- Grundstück rund 1250 m²
- Süd-/West-Ausrichtung
- repräsentatives Wohnzimmer (ca. 47 m²)
- vier Badezimmer + separates Gäste-WC
- Einbauküche inkl. elektrischer Geräte
- überdachte Terrasse & Pergola
- nicht einsehbarer, großzügiger Garten
- Doppelgarage mit direktem Zugang über Terrasse/Garten
- große Einfahrt mit separatem Vorgarten
- überdachter Hauseingang mit Windfang und großen Fensterelementen
- Renovierung 2008
- Lage in beruhigter Tempo-30-Zone

Fazit: Dieses Anwesen bietet die seltene Kombination aus:
- großzügigem Familienwohnen
- privatem, weitläufigem Garten
- repräsentativem Wohnambiente
- separater Büro-/Atelier-/Praxisoption
- ruhige, dennoch hervorragend angebundene Lage Sonstiges: Gerne zeigen wir Ihnen in einem persönlichen Besichtigungstermin das Einfamilienhaus und freuen uns auf Ihre Anfrage.

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